Գաղտնիք չէ, որ անշարժ գույքի գնահատման ոլորտը թերի կարգավորվածներից է, որտեղ դեռ բազում աշխատանքներ կան անելու և դրա մասին են խոսում այդ ոլորտի բազմաթիվ մասնագետներ:
Նախկինում անշարժ գույքի գնահատման գործունեության համար «Լիցենզավորման մասին» ՀՀ օրենքով նախատեսված էր բարդ ընթացակարգով լիցենզիա: Այնուհետև «Լիցենզավորման մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքում փոփոխություններ և լրացումներ կատարելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության 2010 թվականի դեկտեմբերի 8-ի ՀՕ-227-Ն օրենքով կատարված փոփոխությամբ, որն ուժի մեջ է մտել 2011 թվականի հունվարի 1-ից, «Անշարժ գույքի գնահատում» գործունեությամբ զբաղվելու համար լիցենզիան նախատեսվեց տրամադրել պարզ ընթացակարգով:
Այսուհետ գործունեության այդ տեսակով զբաղվելու համար լիցենզիա չի պահանջվում: Եթե նախկինում անշարժ գույքի գնահատման աշխատանքները օրենսդրության պահանջների խախտմամբ իրականացնելու համար միայն լիցենզավորված անձի համար էր պատասխանատվություն սահմանվում, իսկ գնահատողը որևէ պատասխանատվություն չէր կրում, ապա ներկայումս պատասխանատվություն է սահմանվում հենց գնահատման աշխատանքները կատարած որակավորված անձի` գնահատողի համար: Հայաստանի Հանրապետության կառավարության 2005 թվականի դեկտեմբերի 29-ի «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության ոլորտը կարգավորող և հսկողություն իրականացնող լիազոր մարմին սահմանելու մասին» N 2277-Ն որոշմամբ Հայաստանի Հանրապետությունում անշարժ գույքի գնահատման գործունեությունը կարգավորող, ինչպես նաև ֆիզիկական անձանց որակավորող և հսկողություն իրականացնող լիազոր մարմինը Հայաստանի Հանրապետության կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեն է:
Անկախ գնահատողների մասնակցությամբ կոմիտեի կողմից, բարեփոխված «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքի և գնահատման ստանդարտների միջազգային խորհրդի կողմից հաստատված գնահատման միջազգային ստանդարտների պահանջների հիման վրա մշակվել է անշարժ գույքի գնահատման նոր ստանդարտ, որը «Ստանդարտների ազգային ինստիտուտ» փակ բաժնետիրական ընկերության կողմից ընդունվել և գործողության մեջ է դրվել 2012 թվականի հուլիսի 1-ից:
Հիմնական կարգավորող իրավական ակտը Հայաստանի Հանրապետությունում անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին ՀՕ-189-Ն ՀՀ օրենքն է , որն ընդունվել է 04.10.2005 և ուժի մեջ է մտել նույն թվականի նոյեմբերի 26-ին:
Ակնհայտ է , որ օրենքում օգտագործվող մի շարք հասկացություններ հնացած են, և չեն համապատասխանում ներկա իրողություններին. Դրանցից մի քանի օրինակ.
անշարժ գույքի շուկայական գին` անշարժ գույքի շուկայում կողմերի միջև գործարքի արդյունքում ձևավորված գինն է.
անշարժ գույքի շուկայական արժեք` բաց և մրցակցային շուկայում, սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի վաճառողի և գնորդի գիտակցաբար, արդարացի առևտրի բոլոր պայմանների պահպանմամբ և օրինական գործողությունների արդյունքում ձևավորվող, անշարժ գույքի վաճառքի առավել հավանական գինն է, որը անշարժ գույքի գնահատման օբյեկտների համար կարող է որոշվել գնահատողի կողմից` անշարժ գույքի գնահատմամբ.
Նախ` դժվար է հասկանալ թե ինչ իմաստ ունի գին և արժեք հասկացությունները ներկայացնել տարբեր իմաստներով, որովհետև, ըստ էության, երկուսն էլ արտահայտում են նույն բառային իմաստը, բացի այդ անշարժ գույքի շուկայական գինը ներկայացվում է որպես շուկայում կողմերի միջև գործարքի արդյունքում ձևավորված գին, մինչդեռ մի շարք դեպքերում կողմերն ու գործարքն ուղղակի բացակայում են, իսկ անշարժ գույքի շուկայական գինը կամ արժեքը պետք է արտահայտի օբյեկտիվորեն գոյություն ունեցող որոշակի արժեք, անկախ որևէ գործարքից կամ որևէ անձի կամահայտնությունից:
Անշարժ գույքի շուկայական արժեքը կամ գինը, պետք է արտահայտվի մեկ իմաստով որպես առավել հավանական գին, որի պարագայում այդ անշարժ գույքը կարող է օտարվել ազատ շուկայական և մրցակցային միջավայրում:Օրենքում ընդհանրապես բացակայում է լիկվիդային /իրացվելի, լիկվիդացիոն/ արժեք հասկացողությունը, որն օգտագործվում է գրեթե բոլոր եզրակացություններում և որի հիման վրա է որոշվում բանկի կողմից տրվող վարկի չափը: Ընդ որում` թե´ շուկայական թե´ լիկվիդային գնի որոշումը հաճախակիորեն կատարվում է կամայականորեն, խոսքը, հատկապես վերաբերում է բանկերի հետ համագործակցող անշարժ գույքի գնահատմամբ զբաղվող կազմակերպություններին, որոնք ակնհայտորեն նվազեցված գներ են ներկայացնում բանկերին, որը չի բխում թե՛ բանկի թե՛ քաղաքացիների շահերից, քանի որ գնահատման դաշտում գործող կարգավորումները բավական սուբյեկտիվ հիմքերի վրա է կառուցված, ինչպես դա առաջին հերթին երևում է օրենսդրական ձևակերպումներից: Տրված գնահատման ակտը հնարավոր է պարզաբանել լիազոր մարմնին դիմում ներկայացնելու միջոցով /Հոդված 13/, սակայն այստեղ էլ խոսքը վերաբերում է պարզաբանելուն և ոչ թե դրա վիճարկմանը, որը ևս չի բխում գնահատման ակտի շահառուի իրավունքներից: Իհարկե, կարելի է նաև դիտարկել դատական պաշտպանության միջուկներին դիմելու հնարավորությունը, սակայն ակնհայտ է , որ թե´ ժամանակային և թե´ ծախսվող ռեսուրսների առումով այն խելամիտ լուծում չի կարող լինել: Որպես օրինակ կարող ենք նշել գնահատող կազմակերպություններից մեկին / որի անունը չի նշվում նպատակ ունենալով չվնասել գործարար համբավը մինչև համապատասխան իրավական գործընթացների ավարտը/, որն անշարժ գույքի գնահատման պատվեր ստանալուց հետո, /այն անհրաժեշտ էր բանկում հիփոթեք ձևակերպելու համար/ ուղարկեց իր աշխատակցին՝ նախնական գնահատում անելու նպատակով: Պայմանավորված ժամին ընկերության աշխատակիցը եկավ, տարածքում հեռախոսով նկարահանումներ կատարելուց հետո և ծառայության դիմաց 8000 ՀՀ դրամ գանձելուց հետո ՝ հայտնեց, որ նախնական գնահատումը հաջորդ օրը կուղարկվի բանկ: Հաջորդ օրը բանկից տեղեկացրեցին, որ տարածքի շուկայական գին է գնահատվել 61.000 ԱՄՆ դոլարը, իսկ լիկվիդացիոն գին՝ 49.000 ԱՄՆ դոլարը, այն պարագայում, երբ նշված տարածքը վաճառվում էր 75.000 ԱՄՆ դոլարով և լավագույն ցանկության դեպքում էլ այն անհնար կլիներ ձեռքբերել ավելի էժան գնով, քան 70.000 ԱՄՆ դոլարն է: Դեռ ավելին, բանկը պատրաստ է վարկավորել ոչ ավելին՝ քան լիկվիդացիոն գնի առավելագույնի չափով՝ այսինքն` ոչ ավել, քան 49.000 ԱՄՆ դոլար, այդ էլ այն պարագայում, եթե մեկ այլ անշարժ գույք կգրավադրվի բանկում: Որևէ խելամիտ բացատրություն դժվար է գտնել գնահատողի գործողություններում, քան նախնական գնահատումներով գումար վաստակելու և բանկի հետ իր համագործակցությունը չկորցնելու ''չհիմնավորված'' ցանկությունն է և ակնհայտ է, որ առկա է իրավունքների խախտման փաստ՝ դրա վերականգման գոյություն չունեցող հեռանկարով:
Այս ամենը խոսում է ոլորտի անկատարության և համապատասխան իրավական դաշտի ավելի մանրամասն կարգավորման և, իհարկե, գնահատողների անձնանական պատասխանատվության գործուն մեխանիզմների անհրաժեշտության մասին: